به گزارش پایگاه خبری دیدگاه اقتصادی،
در حال حاضر و با لحاظ سطح قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران، قدرت خرید وام ترکیبی ۷۸۰میلیون تومانی، شامل وام خرید و وام جعاله، رقمی معادل ۳.۹مترمربع است. البته، این میزان پوشش، عیار اسمی وام مسکن است که با احتساب بهای خرید اوراق وام، توان متراژی آن حدود یک مترمربع پایینتر میآید.
متوسط قدرت وام خرید مسکن طی دهههای گذشته تحتتاثیر ۳پارامتر نزولی شد؛ بهطوریکه از متوسط ۲۸مترمربع در دهه۷۰ به ۱۵مترمربع در دهه۸۰ و سپس ۹مترمربع در دهه۹۰ رسید. در سالهای گذشته از دهه۱۴۰۰ نیز قدرت خرید وامهای مسکن متوسط ۶.۵مترمربع بوده است.
بار سنگین وامهای تکلیفی بخش مسکن، جهشهای مکرر قیمت ملک و شتابگیری دورههای تکرار آن در یک دهه اخیر و همچنین نرخ سود دستوری در شبکه بانکی، مجموعه عواملی هستند که دستبهدست هم باعث ناکارآمدی وام خرید مسکن در یک دوره مشخص زمانی شدند.
عملکرد مناسب وامهای خرید مسکن در کشورهای مختلف باعث شده زوجها به پشتوانه درآمد آینده خود بتوانند صاحبخانه شوند؛ برعکس ایران که پشتوانه اصلی زوجها برای خرید مسکن، پسانداز گذشته است و چون این تکیهگاه در سالهای اخیر به شدت از تورم سبد مصرف و افت درآمد واقعی آسیب دید، عملا هیچ ابزار مالی در دسترس خریداران مسکن نیست.
در کشورهای اروپایی، متوسط ۷۵ تا ۸۰درصد بهای خرید مسکن، بهصورت وام بلندمدت بالای ۲۰ سال، به زوجها تسهیلات داده میشود. این سهم در آمریکا برای خرید خانهاول تا ۹۵درصد است. در ایران نیز سابقه پرداخت ۳۳درصد از بهای خرید آپارتمان ۶۰مترمربعی با وام مسکن در اواسط دهه۹۰ وجود داشته است؛ وام مسکن یکم.
یک روش بازسازی وام خرید مسکن، رجوع به مدل «وام مسکن یکم» مصوب سال۹۴ است. آن زمان، این تسهیلات ۸۰میلیون تومان ارزش داشت که با توجه به متوسط قیمت ۴میلیون تومانی یک مترمربع واحدمسکونی در تهران و سه سال ثبات نسبی آن، قدرت پوششی وام ۲۰ مترمربع را دربرمیگرفت. بنابراین اگر همان قدرت ۱۰سال گذشته تسهیلات مسکن قرار باشد امروز برقرار شود تا عیار فعلی، ۳.۹متری، ۵برابر شود، تسهیلات ۴میلیارد تومانی باید در دستور کار باشد.
منابع اصلی صندوق پسانداز مسکن یکم، شامل سپردهگذاری زوجها به مدت یکسال و بدون نرخ سود و همچنین بازگشت خطاعتباری مسکنمهر از محل پرداخت اقساط وامگیرندهها بود که کمک کرد بدون آنکه صاحب این صندوق در شبکه بانکی از بانک مرکزی استقراض کند، عملیات تامین مالی خانهاولیها با وام ۸۰میلیونی پیش رود.
در روش دوم، تاحدودی میتوان نرخ سود تسهیلات را از سطح فعلی ۲۳درصد کاهش داد. افزایش سرمایه بانک تامین مالی بخش مسکن نیز میتواند به آن کمک کند. روش سوم برای کاهش هزینه دسترسی به وام خرید مسکن، مدل آمریکا است. در این کشور بخشی از نرخ سود وام به شکل معافیت مالیاتی، پیشپرداخت حداکثر ۵درصد و تضمین نکول تسهیلات برای زوجها جبران میشود.
روش چهارم مدل موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن دهه ۵۰ است. این موسسات به شکل بومی در شهرها راهاندازی میشود تا به جذب سپرده و پسانداز از متقاضیان مسکن، وام خرید منطقهای به آنها پرداخت کند.
یک روش ترکیبی دیگر، پرداخت نرخ سود بیشتر به سپردههای صندوقهای پسانداز مسکن است تا اجازه تجهیز اعتبار مناسب را به عامل پرداخت وام مسکن بدهد. در عین حال، نظام تامین مالی خرید مسکن اول در فرانسه، پرداخت یارانه مستقیم به نرخ سود تسهیلات است.
و اما روش هفتم که دست بانکها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت، یعنی وام خرید مسکن را با توجه به روند تورم باز میگذارد، «تعیین نرخ سود براساس قیمت تمامشده منابع» دستکم برای بخشی از وامها است
